Les conditions suspensives à remplir pour la validité de l’opération

Comme en France, le droit des obligations espagnol autorise l’intégration de conditions suspensives à une vente dans l’avant-contrat. Ces conditions, appelées cláusulas abrogatorias, entraînent l’annulation de la transaction si elles ne sont pas remplies.

Les conditions suspensives en Espagne

Tous les contrats, que ce soit pour l’achat d’une nouvelle propriété, la vente d’un commerce http://www.aktifimmo.com/achat-commerce.htm ou d’un bien ancien, contiennent souvent un certain nombre de clauses suspensives ou cláusulas abrogatorias. Ces conditions doivent être remplies pour obtenir la validité du contrat. Elles sont généralement relatives à des événements qui échappent au contrôle du vendeur ou de l’acheteur, autrement dit, qui ne dépend pas de leur volonté, mais de celles d’une tierce personne ou d’une administration. Ainsi, dès lors que l’une des conditions prévues à l’avant-contrat n’est pas remplie, la signature du contrat est susceptible d’être suspendue ou annulée. Dans ce cas, l’acompte est rendu à l’acheteur. À noter que ces conditions peuvent également être intégrées immédiatement au contrat de vente. Il faut par ailleurs souligner que si l’acheteur décide finalement de renoncer à la conclusion de la vente et ceci, bien que toutes les conditions suspensives prévues au contrat soient remplies, il perd son acompte. De plus, l’acheteur défaillant peut être tenu de procéder à l’achat. Si l’acheteur achète des accessoires par l’intermédiaire du vendeur, tels que des tapis, des rideaux ou des meubles, et que leurs prix sont immédiatement inclus dans le prix d’achat, il est recommandé de dresser leur liste et de mettre celle-ci en annexe du contrat. Toutes les installations et les équipements présents dans la propriété au moment où l’acheteur décide d’acheter et dont la liste est énumérée dans la description de la maison à acheter ou de la ferme a rénover (voir sur ferme.immoloch.com), doit toujours être présents lorsque l’acheteur prend possession des lieux, sauf si le contrat en dispose autrement.

Des exemples de conditions suspensives

Il existe de nombreuses conditions suspensives. Elles sont généralement liées à des modalités techniques. Ainsi, l’achat de résidences secondaires sur immobilier-luxe.net par exemple peut être conditionnée à l’obtention d’un prêt immobilier, et ce, bien qu’en Espagne, en général le prêt immobilier est accordé avant la signature du contrat. L’obtention d’un permis d’urbanisme et d’un permis de construire constitue également des conditions suspensives. Des projets de construction à l’initiative de l’État (par exemple construction de routes ou de voie ferrée) peuvent constituer un obstacle à la jouissance effective d’un droit de propriété. Le contrat peut donc être annulé. Il est aussi possible de ne pas conclure la vente tant que l’acheteur n’a pas eu la confirmation que le terrain peut être acheté avec la maison. L’existence de droits préférentiels où des clauses restrictives sur une propriété telles que les droits de passage ou ce que la législation espagnole appelle « afecta a servidumbres » peuvent en effet constituer des obstacles à la vente. Ces points sont à vérifier dans un extrait du registre de la propriété. Peut en outre être considéré comme inacceptable, le fait qu’une vente ne peut être conclue sans qu’une autre propriété appartenant au vendeur ne soit pas vendue en premier. Enfin, l’acheteur peut demander une expertise immobilière avant toute signature. À noter au passage qu’en Espagne le vendeur est responsable des vices cachés dans une propriété pendant les six mois qui suivent la date de signature de l’acte de vente.

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